moskva ekologia

Влияние фактора экологии на стоимость квартир в Москве

Наблюдается прямая взаимосвязь между экологической безопасностью и стоимостью квартир – чем лучше экология, тем выше цены. Оценивают экологию по-разному: специалист оценивает на основе объективных фактических данных, обыватель – на основе собственных представлений, под влиянием средств массовой информации, слухов и т.д., то есть субъективно. Поэтому не всегда общественное мнение объективно в оценке реального положения с экологией. Пример – реализация квартир в жилых домах по Большой Очаковской улице и по улице Раменки. Оба дома типовые, панельные, расположены в престижном Западном административном округе. Но один дом расположен в районе Очаково – по соседству с домом комбинат ЖБИ, железная дорога, а напротив – ТЭЦ. Поэтому цены в этом доме были практически одинаковы с ценами в Марьинском Парке (это самый “дешевый” район массовой застройки в пределах МКАД). Второй дом – в соседнем с Очаково районе Раменки. Квартиры в Раменках продавались по ценам в полтора раза дороже, хотя дома находятся на расстоянии прямой видимости – не более трех километров. Из дома в Раменках не видно комбината ЖБИ, жилые дома загораживают вид на ТЭЦ, а из окон вид не на железную дорогу, а на Новую Олимпийскую деревню, речку и декоративные пруды. Объективно, степень влияния Очаковской промзоны на дома в районе Раменки не намного ниже, чем на дома, расположенные в Очаково. Это обусловлено близостью промзоны (те же три километра), преобладанием над Москвой ветров западных румбов – район Раменки расположен восточнее Очаково, поэтому атмосферные загрязнения от промзоны проходят через Раменки. Кроме этого, вдоль района Раменки проходит оживленная автомагистраль – Мичуринский проспект, на расстоянии не более 500 метров от рассматриваемого дома, что является дополнительным негативным фактором влияния на экологическое состояние района.

Еще один пример влияния экологии места постройки дома на стоимость квартир – панельный дом серии П-44Т по улице Ватутина. Он расположен недалеко от пересечения Можайского и Рублевского шоссе, но удален от перекрестка метров на четыреста и закрыт зеленью. А на самом перекрестке построен элитный жилой комплекс. Разница в цене квадратного метра между квартирами в панельном доме и квартирами в элитном комплексе, выходящими на перекресток, составляла не более 15%. При этом стоит отметить, что квартиры в этом элитном комплексе выходящие во двор, стоили примерно на 15-30% дороже квартир с видом на перекресток.

Пояснительная таблица №1.

Адрес

Округ

Район

Цена, $/м

1

Большая декабрьская ул.

ЦАО

Пресненский

850

2

Беговая ул.

САО

Беговой

775

3

Широкая ул.

СВАО

Северное Медведково

620

4

Вешних вод ул.

СВАО

Ярославский

550

5

Измайловский бульвар

ВАО

Восточное Измайлово

650

6

Щелковское шоссе

ВАО

Северное Измайлово

550

7

Аллея Жемчуговой ул.

ВАО

Вешняки

600

8

Старокаширское шоссе

ЮАО

Нагатино-Садовники

515

9

Симферопольский бульвар

ЮАО

Нагорный

600

10

Большая Очаковская ул.

ЗАО

Очаково-Матвеевское

500

Как видно из таблицы №1, цена квадратного метра слабо связана с округом города и его престижностью. В престижном Западном округе цена минимальна. Характерно также, что в рамках одного округа цены значительно различаются. В Южном округе, в соседних районах Нагорный и Нагатино-Садовники (№8 и 9 в таблице) на 85$/м, хотя расстояние между домами не более пяти километров; в Восточном округе разница в ценах 50-100$/м, причем максимальная разница в 100$/м опять же на квартиры в домах соседних районов – Восточного и Северного Измайлово (расстояние между домами – не более трех километров). Конечно, кроме экологии на цену существенно влияют другие факторы – например, стадия строительства дома. Этот фактор в значительной степени повлиял на разброс цен между домами в районах Северное Медведково (монтаж дома был закончен) и Ярославский (здесь велся монтаж нулевого цикла).

Более тесная связь между ценой квартиры и экологической обстановкой конкретно места строительства дома, причем эта связь субъективна – потенциальный покупатель квартиры приезжает на место строительства и визуально, основываясь в основном на собственных субъективных представлениях об экологии, оценивает качество места строительства и конкретной интересующей его квартиры. При этом покупатель может не заметить и, соответственно, не учесть некоторых существенных факторов.

Специалисты по жилой недвижимости выделяют до пятнадцати и более факторов, учитываемых покупателем при оценке конкретной квартиры. Причем покупатель, оценивая экологию как отдельный параметр квартиры, не учитывает, что экология является составляющей других факторов, таких как: престижность района, материалы из которых строят дом, виды из окон будущей квартиры, наличие благоустроенной придомовой территории и т.д.

Чем выше класс строящегося дома, тем выше требования, предъявляемые покупателем и сильнее влияние экологии на спрос и стоимость квартиры.

В качестве примера влияния СМИ можно привести дома, построенные по Бакунинской улице (на пересечении со Спартаковской площадью). Эти кирпичные дома начали продавать еще на стадии монтажа. Однако в прессе прошла информация (надо отметить, объективная), что кирпич, из которого строят дом, радиоактивен. Продажи по этому адресу остановились почти на год. Цены при этом снизились почти на двадцать процентов.